Intermediar es poner de acuerdo a quien vende con quien compra y llevar la operación hasta la firma. La parte que se ve es la venta; la que decide el negocio es otra: conseguir el encargo. Esta guía repasa qué es la intermediación, qué gestiona la agencia paso a paso y dónde se gana o se pierde.
Es la actividad de mediar entre las partes de una compraventa o un alquiler a cambio de una comisión. La agencia no compra ni vende: pone en contacto, asesora y conduce la operación. Jurídicamente se articula como un contrato de mediación o corretaje, que el Código Civil no regula de forma específica; por eso lo que manda es lo que se pacta por escrito en la nota de encargo, y en lo que no se pacta, la jurisprudencia.
Es un sector muy atomizado. En el epígrafe CNAE 683 del INE («actividades inmobiliarias por cuenta de terceros», que incluye a las agencias) había 60.683 empresas a 1 de enero de 2025, y en 2025 se inscribieron 714.237 compraventas de vivienda. Muchas agencias compitiendo por los mismos propietarios: de ahí que el encargo sea lo escaso.
Fuentes: INE · DIRCE a 1-ene-2025, tabla 73019 (CNAE 683), serie DIR187773. Consultado el 11-ago-2026 vía servicios.ine.es/wstempus. tabla 73019. INE · ETDP, año 2025 (nota de prensa de 20-feb-2026).
A nivel estatal, la actividad está liberalizada desde el Real Decreto-ley 4/2000, que la Ley 10/2003 confirmó: se puede ejercer sin título específico y sin colegiarse. El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) sigue existiendo, pero es voluntario.
Las comunidades autónomas pueden poner requisitos propios. El ejemplo más claro es Cataluña, donde es obligatorio inscribirse en su registro de agentes inmobiliarios antes de operar. Si trabajas en otra comunidad, revisa su normativa de vivienda y de consumo: esta guía no sustituye a un asesor.
Esto es lo que gestiona una agencia en una venta, desde el primer contacto con el propietario hasta la notaría.
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Todo empieza aquí: un propietario que decide vender o alquilar y confía la operación a la agencia. Sin encargo no hay nada que intermediar.
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Un precio de salida defendible, con comparables de la zona. Un precio inflado para ganar el encargo es la forma más común de perderlo después.
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Por escrito: si es en exclusiva o no, el plazo, la comisión y cuándo se devenga. Es lo que protege a las dos partes cuando la operación se tuerce.
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Nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, último recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios. Según la comunidad autónoma, también la cédula de habitabilidad.
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Fotos, anuncio, portales, la cartera de compradores propia. Aquí es donde se va buena parte del presupuesto de una agencia.
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Saber antes de la visita si el comprador puede pagar la vivienda: la operación se cae más en la hipoteca que en el piso.
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Precio, plazos y condiciones hasta un contrato de arras que las dos partes entiendan.
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Coordinar la firma de la escritura con el comprador, su banco y el notario, y cerrar los cabos sueltos.
De los ocho pasos, solo el primero no depende de la agencia: el propietario decide cuándo vende y a quién se lo encarga. Compradores interesados llegan por los portales; propietarios que quieran confiarte su casa, no. Por eso captar propietarios es lo caro, y por eso la agencia que llega antes se queda la operación.
Las vías clásicas siguen valiendo: trabajar la zona, las recomendaciones de clientes anteriores y responder rápido a quien pregunta. Lo que hemos construido en llavia ataca la última: un formulario en la web de tu agencia donde el propietario cuenta su vivienda con sus palabras, y te llega como una ficha con sus datos, una nota de 0 a 100 que explica cada punto y su consentimiento para que le llames. Lo explicamos en captación de propietarios con IA, y puedes verlo funcionando con datos de ejemplo en la demo para agencias.
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Poco, aunque se busquen juntas. La promoción delegada es una forma de promover vivienda nueva: el dueño del suelo o el inversor, que asume el riesgo y se queda la propiedad, encarga a una gestora profesional la gestión de la promoción entera a cambio de honorarios: proyecto, licencias, financiación, obra y venta.
No es intermediación. Donde se cruza con una agencia es al final: la gestora puede encargar la venta de las viviendas a una inmobiliaria como comercializadora, y ahí sí vuelve a ser un encargo de intermediación como cualquier otro.
Es la actividad de poner en contacto a quien quiere vender o alquilar un inmueble con quien quiere comprarlo o alquilarlo, y ayudar a que la operación se cierre, a cambio de una comisión. En España se articula como un contrato de mediación o corretaje, que no tiene una regulación propia en el Código Civil: se rige por lo que las partes pactan en la nota de encargo y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
A nivel estatal, no. El Real Decreto-ley 4/2000, confirmado después por la Ley 10/2003, permite ejercer la intermediación inmobiliaria sin título específico y sin pertenecer a un colegio oficial; el título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) sigue existiendo, pero no es obligatorio. Algunas comunidades sí exigen requisitos propios: Cataluña, por ejemplo, obliga a inscribirse en su registro de agentes inmobiliarios. Comprueba siempre la normativa de tu comunidad autónoma.
Todo lo que hace la agencia desde que consigue el encargo hasta la firma: valorar el inmueble, firmar la nota de encargo, reunir la documentación (nota simple, certificado energético, IBI, certificado de la comunidad), comercializar, filtrar compradores, enseñar, negociar, preparar las arras y acompañar hasta la notaría.
Es una forma de promover vivienda nueva en la que el dueño del suelo o el inversor —que es quien asume el riesgo y la propiedad— encarga a una gestora profesional la gestión de la promoción a cambio de honorarios: proyecto, licencias, financiación, construcción y venta. No es intermediación: la agencia puede intervenir como comercializadora de las viviendas, pero no gestiona la promoción.
Llegando antes que la competencia al propietario que está decidiendo vender, y respondiéndole en el momento en que pregunta. Por eso funcionan la presencia en la zona, las recomendaciones y una web que ofrezca algo útil al propietario, como una valoración orientativa. Lo que no funciona es llamar a todo el que anuncia su piso por su cuenta sin saber si quiere una agencia.
¿Qué hace llavia por una agencia, además de captar propietarios? Está todo en agentes de IA para inmobiliarias. Esta guía es divulgativa y no es asesoría jurídica.